Was ist zu beachten, wenn ein Ferienhaus auch selbst genützt wird?

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte im November letzten Jahres zu entscheiden, ob die Einkünfte (Verluste) aus der Vermietung eines Ferienhauses, das zeitweise auch für private Zwecke genutzt wird, in der Einkommensteuererklärung des Vermieters angegeben werden müssen oder nicht.

Der Steuerpflichtige machte neben Einkünften aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit auch Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses geltend, dadurch verminderte sich sein zu zahlender Steuerbetrag. Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Es bezeichnete die Vermietung als Liebhaberei.

Was ist „Liebhaberei“?

Als Liebhaberei im steuerlichen Sinn werden Tätigkeiten bezeichnet, mit denen sich über einen längeren Zeitraum hinweg kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt.

Entsteht bei bestimmten Vermietungen ein Verlust, so ist grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen, außer es kann über eine absehbare Zeit hinweg ein Gesamtüberschuss erzielt werden.

Absehbar sind in diesem Fall:

• 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw.
• höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Anhand einer Prognoserechnung ist zu dokumentieren, dass die Vermietung eine Einkunftsquelle darstellt.

Hinweis: Die Liebhaberei-VO gilt nur bei Vorliegen von Verlusten bzw. Fehlen eines Gesamtüberschusses.

Prognoserechnung

Der VwGH hat in seinem Erkenntnis die Frage geprüft, wie die Fixkosten der Wohnung, die zum einen als Ferienwohnung vermietet, zum anderen selbst genutzt wird, in der Prognoserechnung zu berücksichtigen sind.

Vermietung: All jene Kosten, die aufgrund einer Vermietung entstehen, sind als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Selbstnutzung: Ausgaben, die durch die Selbstnutzung anfallen, dürfen nicht berücksichtigt werden.

Leerstehen der Wohnung: Die Fixkosten, die in der Zeit anfallen, in der das Ferienhaus leer steht, sind als gemischt veranlasst anzusehen und aufzuteilen, sofern weder die Eigennutzung noch die Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen ist.

Wenn, wie in diesem Fall, eine Selbstnutzung (an sich) jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung zu erfolgen.

Stand: 11. April 2016