Fremdwährungsverluste im Rahmen einer Vermietung und Verpachtung

Wird für die Anschaffung oder den Ausbau einer vermieteten Immobilie ein Fremdwährungskredit (z. B. Schweizer Frankenkredit) aufgenommen und kommt es, hervorgerufen durch Währungsschwankungen, zu Tilgungsmehrbeträgen, so stellt sich in der Folge oftmals die Frage, ob diese Mehrbeträge im Rahmen der Vermietung und Verpachtung als Ausgaben steuerlich abzugsfähig sind.

Keine Abzugsfähigkeit von Fremdwährungsverlusten

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) vertritt diesbezüglich im Rahmen seiner ständigen Rechtsprechung die Auffassung, dass Kursverluste aus Fremdwährungskrediten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich nicht abzugsfähig sind.

Kursverluste wie auch Kursgewinne (anders als Schuldzinsen für Fremdkapital) sind stets das Ergebnis einer Marktentwicklung, die keinen unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus dem fremdfinanzierten Wirtschaftsgut aufweist.

Nach Ansicht des VwGH stellen entstandene Kursverluste somit kein Entgelt für die Nutzung des Fremdkapitals dar und stehen daher auch in keinem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften. Dies gilt auch dann, wenn ein (Fremdwährungs-)Kredit eindeutig einer Vermietung und Verpachtung dient.

Ob die Kursverluste durch Konvertierung oder durch laufende Tilgungsmehrbeträge, infolge von Währungsschwankungen, entstehen, ist für deren steuerliche Nichtabzugsfähigkeit im Rahmen einer Vermietung und Verpachtung nicht von Bedeutung.

VwGH vom 2.7.2025, Ro 2024/13/0016